万州光彩大市场未来楼市,房价再无暴涨!那么,百年难遇买房机会在哪?

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楼市普涨,结束

中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番,有四个原因:

一是城市化。在过去20年里,中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点,不仅是农民工进城市,还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之间迁徙。总之,城市人口的大幅度增长,城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。 万州光彩大市场 为了把城市功能重新组合,需要拆除一些工厂区、住宅区,建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造,也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量升级。上世纪八十年代以后,农村是砖瓦房,城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌,需要重新造;砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房,由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差,到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。 冷少的七日玩宠 原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。现在城市人均住房面积已达到36平方米。人均住房面积偏小,也会产生改善性的购房需求。

但以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢,已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%,城市化率的上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。

注:过去3年内, 随身空间之绝代风华 棚改货币化作用显著

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到36平方米,尽管还会有增加需求,但只是局部结构性的,而不是总体性的人均住房不够。

(补充:对比后会发现,其中目前我们的人均住房面积从全球范围看,确实还比较高)

注:人均住房面积

四是住房质量提高。老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子,如果按30年折旧计算,那么每年会折旧三十分之一,差不多3000万平方米要拆了重造。
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现在如果变成了100年,每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

从实际情况看, 清穿玛丽苏养成本纪 最近几年新建住房面积也确实在逐年下降

1998年到2008年,每年增长25%左右,2008年到2012年期间,每年增长15%,2012年到2017年,维持在6%-7%的区间,而2018年的增长率是1.8%。

房地产的未来,在三个地方

从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,中国房地产建设的重点地区会在三个地方:

一个是中心城市。所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外, 还珠之公主驾到 也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点,我们对于城市的规模,其实有个分类。

50万以下人口,小城市;

50万-100万人口,中型城市;

100万-500万人口,大型城市;

500万-1000万人口, 花羡人间四丁目 特大型城市;

超过1000万人口,超级大城市。

除了以上三个热点区域,大家还可以关注跨入1000万人口的超级大城市,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。

(补充:目前户籍人口突破1000万的城市有重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、郑州、西安)

如果已经是2000万以上的超级大城市(补充:目前是重庆、上海、北京),自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展, 竹马难当 这些中小城市会加快发展。

环沪都市圈

房价为什么会涨

任何商品涨落总是跳不出三个原因:

1、通货膨胀的因素。中国的M2从2004年、2005年开始,差不多保持了十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。
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很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳。

2、商品的供求关系。过去十几年、二十年, 恶龙的宝藏 中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

3、受国际购买力影响。比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

房价下阶段不会有什么大的涨幅了,原因有三个:

1、大规模的通货膨胀已经结束。这几年的GDP增长率百分之六点几, 穿越之农家小女子 物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。

2、总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。(补充:但在局部还会出现供不应求的情况)

可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。 穿越庶女难为

注:数据来源于中金证券

(补充:其实哪怕房价每年上涨6%,但考虑到杠杆的因素存在,在首付三成的情况下,仍会有18%的实际增长率出现)

3、今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。中国的城市化率还有10%增长空间,很多城市都还在发展,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

黄奇帆,曾任上海市委副秘书长、重庆市市长、第十二届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员,现任中国国际经济交流中心副理事长。(这位先生的厉害之处, 冷酷王爷俏丫鬟 感兴趣的可以自己了解一下)

以上为正文,由R先生根据黄奇帆先生发言的逐字稿进行整理汇编。

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